Artikkelin aiheita
Espanjassa on käynnissä asuntomarkkinoiden murros, joka vaikuttaa sekä paikallisiin että ulkomaalaisiin asunnonostajiin. Asuntojen kysyntä kasvaa, mutta uusia koteja rakennetaan liian vähän. Nyt asuntopula on noussut myös Espanjan politiikan tärkeimmäksi puheenaiheeksi.
Espanjan asuntotilanne on muuttunut nopeasti. Vielä vuosia sitten maan asuntomarkkinoiden suurin ongelma oli vuoden 2008 finanssikriisin jälkeinen asuntojen ylitarjonta. Nyt tilanne on lähes päinvastainen.
Asuntoja on liian vähän suhteessa kysyntään.
Espanjan keskuspankin tuoreen arvion mukaan asuntovaje voi nousta nykyisestä noin 750 000 asunnosta jopa miljoonaan asuntoon vuoteen 2028 mennessä, mikäli tarjonnan ja kysynnän kehitys jatkuu nykyisen kaltaisena.
Miksi Espanjassa on pulaa asunnoista?
Taustalla ei ole yhtä yksittäistä syytä.
Espanjan talous on viime vuosina kasvanut ja maahan on syntynyt uusia kotitalouksia. Samalla muuttoliike on lisännyt asuntojen kysyntää erityisesti suurissa kaupungeissa ja suosituilla rannikkoalueilla.
Uusien asuntojen rakentaminen ei kuitenkaan ole pysynyt kysynnän tahdissa.
Rakentamista hidastavat muun muassa rakennusmaan saatavuus, pitkät hallinnolliset prosessit, lupamenettelyt ja rakennusalan työvoimapula. Euroopan unionin tuoreessa Espanjaa koskevassa arviossa todetaan, että asuntopula on erityisen voimakas kaupungeissa, metropolialueilla ja matkailusta riippuvaisilla rannikkoalueilla.
Myös sosiaalisen asuntokannan pieni määrä lisää painetta yksityisille vuokramarkkinoille. Espanjan sosiaalinen asuntokanta on alle kaksi prosenttia koko asuntokannasta, kun EU:n keskiarvo on noin seitsemän prosenttia.
Asuntojen hinnat ja vuokrat ovat nousseet
Asuntopula näkyy ennen kaikkea hinnoissa.
Kun kysyntä kasvaa nopeammin kuin tarjonta, ostajien ja vuokralaisten kilpailu samoista asunnoista lisääntyy.
Tilanne on erityisen vaikea nuorille espanjalaisille, joiden on yhä vaikeampaa hankkia ensimmäinen oma asunto. Myös vuokra-asuntojen saatavuus on heikentynyt monilla suosituilla alueilla.
Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että kaikki Espanjan asunnot olisivat yhtäkkiä muuttuneet kalliiksi.
Espanjan asuntomarkkina on hyvin alueellinen. Madridin, Barcelonan ja suosituimpien rannikkokaupunkien markkinat voivat olla täysin erilaisia kuin pienempien sisämaan kaupunkien tai vähemmän tunnettujen rannikkoalueiden markkinat.
Siksi Espanjan asuntojen hintakehitystä kannattaa tarkastella aina myös kaupungin ja alueen tasolla.
Rannikkoalueet ovat erityisessä asemassa
Asuntopula koskee erityisen voimakkaasti Espanjan suosittuja rannikkoalueita.
Esimerkiksi Costa del Solilla, Costa Blancalla ja muilla matkailualueilla asuntojen kysyntää lisäävät sekä paikalliset asukkaat että ulkomaiset ostajat.
Lisäksi lyhytaikainen ja kausiluonteinen vuokraus on muuttanut joidenkin alueiden asuntomarkkinoita.
Kun asunto voidaan vuokrata matkailijoille huomattavasti tuottavammin kuin pitkäaikaiselle paikalliselle vuokralaiselle, omistajalla on taloudellinen kannustin käyttää asuntoa matkailumajoitukseen.
Tämä on yksi syy siihen, miksi Espanjassa käydään parhaillaan kiivasta keskustelua siitä, kuinka paljon asuntoja pitäisi suunnata matkailuun ja kuinka paljon vakituiseen asumiseen.
Asuntokriisi on noussut politiikan keskiöön
Asuntotilanne on muuttunut myös poliittisesti merkittäväksi.
Espanjan parlamentti hylkäsi syyskuun lopulla hallituksen keskeisiä asumiseen liittyviä esityksiä. Tämän jälkeen hallitus hyväksyi lokakuun alussa uuden 21 toimenpiteen kokonaisuuden, jolla pyritään helpottamaan asumista ja lisäämään kohtuuhintaisten asuntojen tarjontaa.
Toimenpiteisiin kuuluu esimerkiksi ensimmäisen asunnon ostajille suunnattu 10 miljardin euron rahoitusjärjestely, jonka kautta voidaan tarjota korottomia lainoja ensimmäisen oman kodin hankintaan. Lisäksi hallitus pyrkii lisäämään teollisesti rakennettujen asuntojen tuotantoa ja tukemaan sosiaalisen asuntotuotannon tarjoajia.
Uusi sääntely sisältää myös vuokramarkkinoihin liittyviä muutoksia. Esimerkiksi tietyissä tilanteissa vuokrien vuosittaista korotusta rajoitetaan ja tyhjillään oleviin asuntoihin voidaan kohdistaa kunnallisia veronkorotuksia.
Asuntokriisi vaikuttaa myös Espanjaan muuttavaan suomalaisen
Suomalaiselle Espanjaan muuttajalle tilanne on kaksijakoinen.
Asuntojen kysynnän kasvu voi tukea asuntojen arvoja, mutta samalla ostajan on oltava entistä tarkempi siitä, mitä ja mistä hän ostaa.
Suosituilla alueilla ei kannata ajatella, että mikä tahansa asunto nousee automaattisesti arvossa.
Ostajan kannattaa tarkastella esimerkiksi:
- sijaintia ja liikenneyhteyksiä
- alueen ympärivuotista asutusta
- paikallista vuokrakysyntää
- rakennuksen kuntoa ja tulevia korjauksia
- taloyhtiön eli comunidad de propietariosin taloutta
- yhteisövastikkeita ja mahdollisia ylimääräisiä maksuja
- lyhytaikaisen vuokrauksen paikallisia sääntöjä
- mahdollisia tulevia kaavoitus- ja rakennushankkeita
- alueen asuntojen todellista hintatasoa suhteessa pyyntihintoihin.
Erityisesti ulkomaalaisen ostajan kannattaa muistaa, että Espanja ei ole yksi yhtenäinen asuntomarkkina.
Costa Blancan, Costa del Solin, Murcian, Alicanten, Valencian, Madridin ja esimerkiksi Galician markkinat voivat kehittyä hyvin eri tavoin.
Voiko asuntopula jatkua pitkään?
Se on mahdollista.
Espanjan keskuspankin arvio miljoonan asunnon vajeesta vuoteen 2028 mennessä kertoo siitä, että kyse ei ole vain lyhytaikaisesta hintapiikistä. Ongelman ratkaiseminen edellyttää huomattavasti nykyistä enemmän rakentamista juuri niille alueille, joilla kysyntä on suurinta.
Toisaalta markkinoille voi tulla myös vastavoimia.
Jos hinnat nousevat liian korkeiksi, osa ostajista putoaa markkinoilta. Korkojen, talouskasvun, muuttoliikkeen, matkailun ja rakennustuotannon muutokset voivat kaikki vaikuttaa tilanteeseen.
Siksi nykyisestä tilanteesta ei voi päätellä, että asuntojen hinnat nousisivat kaikkialla Espanjassa samalla tavalla.
Mitä tämä tarkoittaa suomalaiselle asunnonostajalle?
Ehkä tärkein johtopäätös on yksinkertainen:
Espanjan asuntomarkkinoilla sijainnin merkitys korostuu entisestään.
Jos asuntopula jatkuu, hyvässä sijainnissa sijaitsevien asuntojen kysyntä voi pysyä vahvana. Sen sijaan alueilla, joilla väestö vähenee ja palvelut heikkenevät, asuntopula voi olla paljon vähäisempi – tai sitä ei ole lainkaan.
Siksi Espanjasta asuntoa etsivän kannattaa katsoa pelkän neliöhinnan sijaan koko alueen tulevaisuutta.
Hyvä asunto ei välttämättä ole halvin asunto. Se voi olla asunto, jonka sijainti, kysyntä ja käyttötarkoitus kestävät myös seuraavat 10–20 vuotta.
Aurinkoinen Espanja seuraa asuntomarkkinoita
Espanjan asuntomarkkinoiden tilanne muuttuu nopeasti. Seuraamme jatkossa erityisesti asuntojen hintoja, vuokramarkkinoita, rakentamista sekä suomalaisille ostajille tärkeitä muutoksia.
Asuntomarkkinoiden lisäksi kannattaa seurata myös sitä, miten Espanjan uusi asumispolitiikka vaikuttaa ulkomaalaisiin asunnonomistajiin ja Espanjaan muuttaviin.
Tilanne ja lainsäädäntö voivat muuttua nopeasti. Asunnon ostamista tai vuokraamista suunnittelevan kannattaa tarkistaa ajantasaiset paikalliset määräykset ja tarvittaessa käyttää espanjalaista lakiasiantuntijaa tai kiinteistöalan ammattilaista.